知晓:这就是真实的北京楼市,房子真不太好卖2024/6/23
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楼市在复苏,但市场库存依然惊人,9折优惠依然常见
这个五一期间,我也是没闲着,在北京各大楼盘转了转。
说一下我这段时间跑盘下来的感受吧。
目前的北京楼市,对刚需来说有几个需要注意。
首先一点,刚需选房完全不用着急,9折优惠不少见
虽然开盘当天能选到更好的楼层户型,这不假,但基本上不会出现开盘售罄的情况,从我跑盘的情况来看,绝大部分楼盘都是进入了顺销阶段,而且房源库存量惊人。
除了极个别的网红盘,这几天我也去逛了个别网红盘,售楼处的人气的确要比其他楼盘旺盛。按销售说得人气最旺的时间段,我只在一个楼盘看到了排队测温进场的情况。
大部分售楼处都是稀稀拉拉的几个人,那么几组客户在听置业顾问的讲解,这种情况并不是项目卖完了,而是真的就没几个人来买房,库存依然有不少。
我在大兴,亦庄开发区、通州都转了转,大兴的网红盘还行,但亦庄和通州的楼盘都不好卖,通州由于独立限购政策,符合条件的人不太多。再加上限竞房本身的品质问题,各家产品大同小异,房子很难卖。大开发商现在用首付分期做促销手段,中小开发商就是直接给折扣,9折仍然存在的,只要你去谈,还能继续往下砍,找中介渠道去压开发商。
某楼盘,开发商宣传还剩下100多套房,但实际上查询后发现,一二期相隔半年开盘,1300多套房,整体去化率不足5成,大家感受一下。
我在开发商看的某楼盘,2018年开的盘,现在都是现房了,不少业主都住进去了,还有一多半没卖出去,感觉就是来玩票的,现在也是大打折扣促销,但是我去现场的时候,沙盘前空无一人。
某项目沙盘,空无一人
第二点,五环外上车盘均价普遍在5万1至5万3之间,总价普遍集中在440万-470万之间
83/85/89,这几个面积段基本上都做成三房,70-80平米的,个别有三房的,大部分是两居,然后现在有不少60多平米的两居,至于标准的一居室,现在最低面积已经拉低至50平米以下了。
虽然开发商号称几十万首付就能买套房,但你真正想要买个面积还不错的80多平米的房子,首付差不多要150-170万的样子,各家开发商三房户型的总价都相当集中,普遍集中在440万-470万之间。当然,这也跟9070政策有关,这种设计被认为是利润最大化的方式了。但带来的问题就是选择困难症,到底该买哪里的房子,是个问题,户型什么的可能就不是重点了,是否临铁,周边有没有大型商业配套和学校才是重点。
滞销问题短时间内难以解决。导致北京限竞房滞销的问题还在于,北京客户群体的变化。现在的限竞房供应和需求存在一定程度的错位。换房人普遍要付8成首付才能买得起房子,这太难受了,这也是导致房子滞销的一大因素。
对于开发商,来说,现在的促销策略主要有两个,一是大品牌房企接受首付分期,先交20%,剩下的半年内交齐,锁定房源,价格不怎么能谈了。二是中小房企,可砍价,还可分期。
当然,为了卖房,开发商还有一些灰色操作,帮你搞首套房资格,我在这里就不展开了,可见压力之大。
某现房销售项目,还有一大半没卖掉
第三点,地段更重要
现在北京新房市场同质化非常严重,地段就显得更为重要了,买错盘的代价很大。
良乡大学城那个旭辉城,近期闹出老业主维权的事,在售房源每平米比他们当初买的便宜1万块钱,这盘2018年就开盘了,很难卖。这个项目算是临铁盘,但房山这地方真的不太行,不太建议去这里买。未来几年都没什么资源给房山,房价很难动。
这就是北京新房市场的大致情况,网红盘注定是少数,大部分都面临去化压力。
现在北京真正复苏比较明显的是二手房市场,现在比较合适看房,天气一热,势头又会降温了。至于价格,现在基本上都是可以砍价,但据我了解,现在由于成交比之前加快了一点,中介倾向于让房东把挂牌价再上调一点。
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