常识苏州房价频破“3W”!多板块或有突破!买房时机正在消失?2024/6/24
01如果仔细留意最近的苏州的新房市场,会发现我们正在经历迟到的小阳夏。最明显的感受就是身边关心楼市的人变多了,朋友圈有讨论近来学区房争议的,也有转发某某板块的规划落地,甚至和许久未见的朋友也多了几顿因咨询买房而沾光的饭局。新房端,节后至今,苏州已经领了60张预售证,共计17284套住宅。不少楼盘开盘都传来捷报,某楼盘“60秒12亿”的报道在全国范围内都引起了热议。整个1-4月,苏州商品住宅成交面积达到了219万方,注意,这还是在疫情影响下的数据。土地端,因为取消了现房政策,比新房还热:频率高+成交火。节后至今,苏州市区举行了5场土拍,共计出让28宗地块,其中13宗突破中止价,未出现流拍,总成交额达到了332.18亿(仅市区)。1-4月,苏州卖地收入排名全国第三,同比增长22.54%。无论是在关注度上还是落到成交端,苏州楼市都非常火,但同时也火的非常克制。为什么说克制?我们观察一下新房卖的好的区域——2W档的刚需板块和倒挂明显的板块,要么是门槛低,要么是有空间。二手房也呈现出了两极分化的局面,老破小、学区房依然是成交主力,而在新房倒挂的板块,二手房几乎冰封,链家上的总挂牌量截至今日已经达到了77790套。就连屡破中止价的苏州土拍,最高的溢价率也没有超过15%。火热又克制,造成苏州楼市当前局面的主要原因就是限价政策。我们之前做过一张关于苏州楼市限价的图片,被转的很多。用一句话概括目前苏州楼市的限价情况——核心板块不破4,其他板块不破3这也是为什么从去年下半年开始,我们就一直讲当下是买新房的最好时机,限价的存在,让新房有了性价比。然而这样的局面在最近似乎出现变化。02苏州有板块开始破“3”了。先是吴中太湖新城,柳岸晓风、融悦湾接连取证,备案均价全部冲破“3”万大关,终结了吴中3万的红线。这周吴江太湖新城领证的云景备案均价同样也达到了近3W1。其实,变相突破限价的现象早已存在。一个是靠非标户型去拉平均。以最近领证的尹山湖云栖隐山为例,均价2W8,不到3W,但查看具体房源时会发现,标准层大部分在3W以上。另一个就是越来越多的装修包。尤其是身处3W红线的板块,2W8的均价+装修包变成了标配,变相突破了限价。对于KFS而言,这样的做法也是无奈之举,高地价和限价存在矛盾,导致卖房没有利润空间,甚至还有赔本卖房的个例。限价的存在,会催生出一些不合理的现象,一个是老生常谈的倒挂,挤压二手房;另一个就是板块之间的价格体系紊乱。链接:限价下价格混乱!价值价格等式被打破,这就是为什么当下是买房最好机会的理由!不同价值的板块,被拉到了同一水平,元和、木渎、吴江、吴中太湖新城全部被限制在了3W以下,结果就是价值更高的板块,进行了降维打击。而当下个别项目、个别板块突破限价释放出了一个信号:限价政策似乎有所松动去年5月,曾有消息传出,2019年苏州房价涨幅不得超过5%,反过来说,就是可能存在5%的涨幅,而到了2020年,新房是否还会有一定的上涨空间?从目前的迹象来看,这样的空间或是存在的,但并不是明确的硬性指标。换句话说——苏州的限价政策不再一刀切而是依据区域价格,地价、产品形态而定,可以在区域限价之内有一定的浮动,但部分板块尹山湖、狮山依然很严格。那么,目前的苏州楼市还有哪些板块存在突破“3”万或限价的可能?03率先突破限价的,最有可能是苏州的这些高价地。木渎在16年的土拍潮中,木渎板块出让了多宗高价地块,目前还有两宗未上市,楼面价分别达到了28965元/㎡以及24462元/㎡。而当前木渎的红线依然为3万,依照这两宗地块的的楼面价,破3万红线的可能性非常大。元和整个元和板块新房扎堆,价格基本上被限在了3W以内,当前有两宗高价地块,楼面价分别达到了26225元/㎡以及22715元/㎡。后者为去年相城交建拿下的25号地块,地块还要求配建不小于5%的人才公寓,政府以2W3的均价回购,因此真实楼面价还会更高。园区中海奥体地王上东区pro,楼面价高达30287元/㎡,项目于近日公开售楼处,首开6层洋房产品,放风价格达到了4.5W+。吴中主城吴中主城有两宗高价地,楼面价分别为26901元/㎡及19786元/㎡,而位于2/4号线换乘站的龙湖泱望放风价在3W到3W5之间。随着这些高价地的入市,苏州各板块的已有限价都可能被突破。限价放松对于购房者意味着什么?在限价政策没有完全放开的前提下,买新房依然是当下楼市的最佳选择。关于限价政策放松,有一点是肯定的,过程一定是缓和的,结合今年上半年的土拍,虽然很火,但地价还是处于一个合理的区间。也就是说,苏州房价的大格局短期内不会有很大的变化。信玉堂地产广州二手房链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站,可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格,买房卖房上链家网,让房产交易不再难!
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